20 октября завершилась сделка по продаже доли IMPACT Capital в Афанасьевском рынке, ООО с правами аренды с последующим выкупом у г. Москвы помещения 1000м2. Это был первый проект в нашем портфеле, давайте подведём итоги.
- Проект длился 2 года и 5 месяцев (мы стартовали его в мае 2019, за месяц до основания Импакта).
- Инвестировано было чуть больше 8 млн.р, а получено с учетом дивидендов, налогов и процентов по займам (мы финансировали и долю партнера) около 15,5 млн.р.
- Доходность +90%. Если считать в годовых, то получается около +30%.
Как я оцениваю этот “exit”?
С одной стороны, любой результат, кроме минуса — неплох. Тем более в Недвижимости обычно хуже доходности, тем более была пандемия и стрит-ритейл взгрустнул. С другой стороны, проект показал цифры значительно хуже, чем заявлял основатель (месячный арендный поток примерно в 2-2,5 раза хуже плана). Инвесторам в виду разных чеков, сроков входа и прочих условий, в проекте доли продавали по разным оценкам и у кого-то вышла 15-18% див.доходность, а у кого-то 5-9%.
Наверное, мы одна из немногих инвесткомпаний, кто считает не только свою доходность после сделки и парится по этому поводу ( это как бы наш NPS! ) … Интересно , какой NPS у продавцов структурных нот?! Выкуп помещения должен улучшить математику для инвесторов, но после этого кейса мы приняли окончательное решение не лезть в недвижимость. Доходность получилась гораздо скромнее, чем мы сделали на публичном рынке, где риски были ниже. Ну а лучшие наши частные компании выросли за этот срок в 10-15 раз!
Выводы
Каждому стоит сфокусироваться и зарабатывать на том на чем он умеет, а не на всём подряд. Вот такой основной вывод. Также сейчас мы приступили к разработке внебиржевой площадки — вторичного рынка долей в частных компаниях, чтобы улучшить ликвидность для инвесторов. Новость об этом проекте ждите скоро.
