Покупка готового бизнеса

Возможно, если вы сейчас читаете эту статью, вы находитесь в поиске вашего дальнейшего пути. И, вероятно, вы можете быть на совершенно разных уровнях финансового благосостояния: от наемного работника до человека, уже имеющего за плечами определенный капитал и опыт инвестирования. Но, несмотря на это, вы наверняка можете задаваться вопросом: «А что мне делать дальше: инвестировать деньги в бизнес и получать пассивный доход, открыть дело с нуля или купить готовый бизнес, например, в Москве»? Скорость жизни сейчас такова, что не у каждого есть время или желание выстраивать с нуля свое собственное дело. Поэтому актуальным является покупка готового бизнеса.

В связи с этим возникают следующие вопросы: «В какой сфере приобретать готовый бизнес? Куда лучше инвестировать?». Есть несколько вариантов покупки готового бизнеса, которые подходят разным инвесторам под разные задачи.

Почему стоит рассматривать вариант покупки готового бизнеса?

Мы находимся на таком витке информационного развития, что практически каждому человеку сейчас доступна возможность для открытия своего собственного дела. В Интернете имеется огромное количество сайтов, которые предлагают не только обучение по запуску своего стартапа, но и покупку готового дела. К тому же жизнь сейчас настолько ускорилась, что не каждый желает в течение нескольких лет с нуля поднимать свою компанию. Покупка готового бизнеса во многом решает поставленную задачу: компания уже действует, не нужно с нуля ее раскручивать.

Какие вообще есть варианты для приобретения?

Готовый бизнес можно подразделить на следующие подвиды:

1. С активным управлением: магазины, агентства, кафе и рестораны, производственные компании.
2. С пассивным управлением: арендный бизнес.

Существует множество разных направлений для инвестирования, но одним из самых простых и достаточно прибыльных для создания дохода является купля/продажа готового арендного бизнеса. В Москве это направление развито как нельзя лучше, в силу очень большой емкости рынка.

Что такое готовый арендный бизнес и чем он так привлекателен?

Это приобретение ликвидной коммерческой недвижимости с последующей сдачей его в аренду (или уже с имеющимся арендатором). Речь идет, в первую очередь, о купле/продаже коммерческой недвижимости и жилую рассматривать не будем, так как ее доходность в среднем составляет 4-5 % годовых. По коммерческой доходность выше в 2-2,5 раза и составляет 10-12 процентов в среднем, достигая 18-20%, если сложить аренду и заработок на перепродаже.

Какие объекты коммерческой недвижимости являются наиболее популярными среди инвесторов?

• Торговые площади под магазины;
• помещения офисного типа;
• склады, производственные помещения.

Почему такой вариант инвестиций настолько привлекателен для инвесторов? Тут все довольно банально: это один из наиболее понятных, простых и достаточно прибыльных вариантов инвестиций с конкретным обеспечением вложения в виде недвижимости. К тому же, на рынке появилось довольно много профессиональных управляющих компаний, готовых взять объект коммерческой недвижимости на сопровождение.

Ключевым преимуществом таких инвестиций является приобретение арендных помещений уже с арендатором, что практически сразу же начинает приносить прибыль. При желании, можно достаточно просто управлять подобным проектом и самому, не имея специализированных знаний и предпринимательского опыта.

На что необходимо обращать внимание при покупке арендной недвижимости?

Ключевыми показателями являются:

• локация: где находится помещение во многом определяет его стоимость и стоимость для будущих/действующих арендаторов;
• стабильный арендный поток и доходность недвижимости;
• юридическая сторона сделки с бывшим владельцем помещения;
• история арендатора/арендаторов и условия договоров аренды.

Если вы реально задумались о приобретении коммерческой недвижимости, то лучше обратиться к профессионалам в сфере купли/продажи подобных объектов, чтобы избежать попадания в мошеннические схемы. Тем более, что порог входа в такой бизнес достаточно высок и необходимо принимать взвешенные решения, учитывая всевозможные подводные камни. В случае же, если сумма для инвестиций в определенный объект для вас высока, всегда можно инвестировать коллективно. Такие сделки реализуются нашей компанией по 2-3 в год.

При принятии решения купить готовый арендный бизнес в Москве или в других регионах, стоит учитывать несколько факторов, которые ряд инвесторов не без оснований считают важными:

• периоды смены арендаторов и простои: не всегда и не на все объекты недвижимости сданы, бывают и такие моменты, когда они пустуют, что приводит к отсутствию арендного потока и операционным издержкам;
• этот пункт вытекает из первого: новые арендаторы могут запросить (и это нормальная практика) арендные каникулы для приведения помещения в надлежащий для своих целей вид. Ремонт, проведение нужных коммуникаций и т.п. В среднем, сроки составляют от 2 недель до 2 месяцев;
• налог на имущество: для физических лиц он составляет 0,5%, для юридических лиц от 1,5 до 2 %, что снижает норму вашей прибыли;
• всевозможные операционные расходы;
• порча самого объекта арендодателем;
• форс-мажорные и другие непредвиденные ситуации, так как собственник несет солидарную ответственность с арендатором.

И последнее. Те инвесторы, которые рассматривают возможность инвестиций в коммерческую недвижимость, часто либо идут на поводу у продавцов и попадают в мошеннические схемы, либо начитаются отзывов и наслушаются всезнающих гуру, рассказывающих, что объекты продаются только, при наличии определенных проблем. Поэтому инвестор боится, и принимает решение приберечь свои инвестиции.

Да, действительно попадаются такие варианты, в которых продавец стремиться просто сбросить убыточный объект или провернуть хитрую схему с завышением как стоимости объекта, так и суммы ежемесячных арендных платежей. Воодушевленные и неопытные инвесторы приобретают такую недвижимость и встречаются с суровой действительностью: “подсадной” арендатор съезжает, а новые готовы платить суммы, значительно ниже заявленных продавцом: нередко в 2-3 раза меньше.

Для того, чтобы не влипнуть в подобные неприятные ситуации, существуют профессиональные агенты в сфере коммерческой недвижимости и риэлторские агентства, которые занимаются поиском объектов, проверкой и оформлением сделок купли-продажи. Также, есть компании, которые специализируются на продаже именно готового арендного бизнеса. В таких случаях вам решать, обладаете ли вы достаточными компетенциями, чтобы проверить приобретаемый объект со всех сторон, или все-таки лучше обратиться к тем, чьим профилем являются подобные сделки.

В качестве вывода: если вы хотите купить готовый арендный бизнес в Москве, то это будет отличным вариантом вложения для создания пассивного дохода. В связи с перечисленными трудностями, если вы действительно хотите инвестировать в готовый арендный бизнес, необходимо найти эксперта в этой сфере, которому вы можете доверить не только подбор перспективных и выгодных объектов, но и отдать эти объекты в управление, что также является важным фактором успешности инвестиций.

Пусть каждая ваша инвестиция будет высокодоходной. Инвестируйте разумно!